不動産の売却では 譲渡所得税がかかる

⑨譲渡所得は分離課税方式土地および建物を売却して売却益が出ると、その売却益に対して所得税がかかってきます。
土地・建物を譲渡した場合には、給与所得などの他の所得と別個に計算するという分離課税方式がとられています。
この不動産売買取引から発生する所得を「譲渡所得」といって、事業所得や給与所得等と課税方式を異にし、区分しています。
① 譲渡所得の計算法譲渡所得を求める算式は次のとおりです。
譲渡収入|(取得費土譲渡費用)|特別控除額H譲渡益
この譲渡益から、取引の形態によって、租税特別措置法等による特別控除額を控除し、控除した後の金額が譲渡所得金額となります。
① 古い取得物件は概算取得費として扱える
土地建物等の譲渡では、譲渡資産の取得費が不明で、譲渡所得の計算が正しくできない場合があります。
譲渡資産の取得時期があまりに古い以前のことで、取得のときの資料がない、また、譲渡資産の取得原因が相続による取得であって、その資産の元の所有者である被相続人が、いつ、いくらで取得したものかが、これまた不明であるといった場合には、取得費の特例が認められています。
いわゆる簡便法ですが、譲渡金額の5パーセント相当額を、取得費としてもよいという、概算取得費の取扱いです。
また、取得価額は判明していても、その資産の取得後の急激な値上がりなどによって、取得費が5パーセント未満になってしまう場合にも、5パーセントの概算取得費を適用することができます。
① 譲渡費用と認められる支出譲渡所得の計算上、収入金額から控除される譲渡費用には、次のようなものがあります。
①資産を譲渡するときに支出した仲介手数料、運搬費、登記費用、収入印紙代等、その譲渡のために直接要した費用。
②借家人等を立ち退かせるための立退料。
③譲渡資産である土地等の上にある建物等の取り壊し費用。
④すでに売買契約を締結している資産を、さらに有利な条件で他に譲渡する際の解約違約金など。
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控除を受けるには一確定申告が必要

控除を受けるには、所得税の確定申告書に必要書類を添付して納税地を管轄する税務署に申告します。

川新築住宅

①住宅借入金等特別控除額の計算明細書
②住民票の写し
③住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書(原本)
④給与所得者の場合の源泉徴収票(原本)
⑤土地および家屋の登記事項証明書等で床面積を明らかにする書翼
⑥土地および家屋の売買契約書や
工事請負契約書の写しなお、中古住宅、増改築等の必要書類は省略。書類は税務署にありますので雌認してください。

住宅借入金等特別控除 (住宅口ーン控除)とは

いわゆる住宅ロlン控除は、一山疋の要件を満たす住宅を購入したり、増改築を行い、公的ロlンや民間ローンを返済期間山年以上で借り入れた場合に、居住の年から叩年問、年末の借入残高に応じて毎年所得税から一定額を控除できる制度です。

 

住宅口ーン控除の主な適用要件

 

1新築住宅の場合 一般の住宅

 

①住宅を取得した日から6か月以内に入居し、居住日以後その年のロ月訂日まで引き続き居住していること。

 

②家屋の登記床面積(区分所有家屋の場合は、占有部分の床面積)が印ぱ以上であること。
 
①併用住宅については、居住部分の床面積が2分のl以上であること。
 
④住宅の取得等に係る住宅借入金等を有していること。
 
認定長期優良住宅
 
⑤ 囲内において、長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定する一定の認定長期優良住宅の新築または取得(未使用の物に限る)し、同法の施行日(平成幻年6月4日)から平成却年ロ月剖日までの聞に居住の用に供すること。
 
⑤前記①1④の要件を満たしていること。
 
⑦認定長期優良住宅であると証明されたものであること。ω認定低炭素住宅
 
③国内において、都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する一定の低炭素住宅を新築または取得(未使用のものに限る)し、同法の施行日(平成凶年ロ月4日)から平成却年ロ月白日までの問に居住の用に供すること。
 
①前記①1④ の要件を満たしていること。
 
⑩認定低炭素住宅であると証明されるものであること。
 
2 中古住宅の場合・前記①1④ に加え、次のいずれかに該当する家屋
 
⑪その家屋の取得の日以前却年以内(耐火建築物の場合はお年以内)に建築されたものであること。
 
⑫一定の耐震基準に適合する建物で、一平成口年4月1日以後に購入したものであること。
 
2 増改築等の場合:前記③、④ の要件に加えて、
 
⑬自己が所有し、居住の用に供する家屋の増改築等であること
 
⑬増改築をした後の家屋の床面積が印2m以上であること。
 
⑮増改築後6か月以内に入居し、居住日以後その年のロ月白日まで引き続き居住していること。
 
⑬工事費用の支出額が100万円を超えているものであること。
 
⑫自己の居住の用に供している部分の工事費用が、工事費用の総額の2分のl以上であること。
 
なお、所得税から控除しきれない額がある場合、個人住民税から控除できる場合があります(税務署で雌認のこと)

 

固定資産税と都市計画税

〔固定資産税〕

 

回定資産税は、固定資産課税台一般に所有者として笠録(初年のl月1日)されている者に課税される市町村税です。なお、税税隙準は、固定資産課税台帳に登録されているもので、土地家屋の側絡は3年に一度許制替えが行われます。また、住宅用地については特例があり税相似が軽減されます。

 

〔都市計画税〕

 

都市計画税は、原則、都市計画法による市街化区域内に所本する土地・家屋の所有者として問定資産課税台帳に登録されている者
に諜税される市町村税です。税率は市町村によって異なりますが0.2~0.3%程度です。住宅用地については、問定資産税と同様特例措置などがあります。

 

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徴収猶予の申請と手続き

「住宅用土地取得についての課税標準の特例」の新築住宅用土地および中古住宅用土地の①に該当する予定のある土地の取得については、住宅の新築または取得までの則間を限度として徴収猶予の申請をすることができます。

 
この場合、次の書類を添付した「不動産取得税減額予定の申告書」(都道府県で異なる)の提出が必要となります。

 
①土地売買契約書など。
② この土地の新築予定の住宅の設計図、および住宅の敷地図など。
③建築雌認通知書、または建築工事請負契約書など。
④前記③ の書類がない場合、その土地を取得後2年以内に、その土地に住宅を新築、または1年以内に、
その土地の上の中古住宅を取得することを証する状況書類など
詳しくは、所管の税務事務所にお尋ねください

宅地等の課税標準の軽減特例

宅地および宅地に比準して評価する土地(市街化区域農地など)については課税標準の軽減措置が設けられ、平成8年から平成幻年3月白日までの聞に宅地を取得した場合、課税価格は2分のlに軽減されます。

 
ニ疋の住宅および住宅用土地を取得した場合には、不動産取得税が安くなる課税軽減の特例および税額の軽減措置が設けられています。

 

〔軽減を受けるための手続き〕

 
住宅や住宅用土地を取得した日から原則として印日以内に、次の書類を添えて、土地、家屋の所在地を担当する都道府県税務事務所・支庁へ申告して下さい。

 
〔必要な書類〕

 
川新築住宅・・・建築工事請負契約書、建築雌認清書、検査消書、建物登記簿謄本(登記事項証明昔) または抄本など同中古住宅・売買契約書、最終代金領収書、建物登記簿謄本(登記事項証明書)または抄本、住民票など住宅用土地:・土地売買契約書、最
終代金の領収書(土地)、土地登記簿謄本(登記事項証明書)、など

不動産取得税と税額

① 不動産取得税はどんな場合にかかるか国内の土地や建物の所有権を取得すると、取得者に対して、l回限り不動産取得税という都道府県税が謀税されます。

 
不動産の取得は、登記を行うと登記所が都道府県税事務所等に通知し、不動産取得者の不動産の取得の事実を知るというのが通常です。

 
なお、ここでいう取得には贈与による取得も含まれますが、相続による取得は課税対象となりません。

 

また、借地権の取得の場合は、土地の所有権の移転ではないため、やはり不動産取得税はかかりません。

 
② 不動産取得税の税額不動産取得税の納付税額は、

 

(1)平成18年4月1日から平成27年3月31日までの土地・家屋(住宅)の取引の場合の算式

 

固定資産税評価額×3%=不動産取得税(宅地の計減税特例後述)

 

(2)平成20年4月1日以後に住宅以外の家屋の取得の場合の算式

 

固定資産税評価額×4%=不動産取得税

 

※実際の売買金額とは関係ありません。

 
なお、宅地等の不動産の取得については、以下の特例があります。

 

 

 

登記するときに納付する 登録免許税

① 登録免許税がかかる場合
家を新築・増築したときは表示登記が義務づけられ、土地や家屋を購入したり、贈与を受けたときも含めて、その効果を第三者に主張するためには所有権移転の登記が必要です。

 
また、住宅ローンなどを利用する場合にはその担保として抵当権を設定することがあり、登記をする必要があります。

 

 

登記をするときに課税される税金が、登録免許税です。

 

 
登録免許税の税額計算は、不動産等の実際の売買価額によるものではなく、都道府県税事務所・市町村役場に備えられている「固定資産課税台帳」の固定資産税の評価額に税率を乗じて行います。

 

 
また登録免許税は、不動産を取得し登記を受ける者が、個人であるか法人であるかを問わず課税されます。

 

 

登記権利者と登記義務者のように、登記等を受けるものが2人以上ある時は、これらの者が連帯して納税義務者となります。

 

 

実務上は、通常、売買契約を締結する際に、あらかじめ登記費用をどうするか決めておく場合が多いようです。

 
① 登記の種類
家屋を新築したとき:・表題(旧表示)登記、所有権保存登記

 
家屋を増築したとき・:表題変更登記

 

 

家屋を取り壊して建て直したとき:・・滅失登記、表題登記、所有権保存登記

 
土地・家屋を購入したり、相続または贈与のとき:・:所有権移転登記

 

住宅ローンのために抵当権を設定するとき・:・抵当権設定登記登記は、その土地や家屋の所在地の法務局出張所(登記所)で行います。

 

課税のもとになる不動産の価額

原則として「固定資産課税台帳に登録された価格」です。

 
登録免許税の税率
税率は登記原因により異なります。
また、住宅用家屋の登記については、次の特例措置(軽減税率)が設けられています。

 

不動産売買の契約書と印紙税

① 印紙税は契約書などに貼って納める

 
不動産売買契約書や建物工事請負契約書、その他銀行等の金融機関から、住宅ローン等の資金を借り入れる場合の金銭消費貸借契約書や、一定以上の金額の領収書などを発行したとき謀せられるのが印紙税という国税です。

 
印紙税は、作成される文書の種類や記載金額によって税額が異なっていて、その納付は、作成した文書に印紙を貼付し、印鑑等で消印することになっています。

 
不動産の譲渡に関する契約書等に、単価・数量等が記載されていることにより契約金額が明らかであるとき、または計算できるときは、その算出した金額を-諜税標準として印紙税が謀せられます。

 
交換契約書は、交換対象物の双方の価値が記載されているときは、いずれか高いほうの金額が記載金額となります。

 

また、不動産の贈与契約書は、契約金額の記載のない契約書として、200円の印紙税が諜せられます。

 
土地の売買などでは、単価と面積だけが記載されていて、総額の記載のないものもありますが、こうした場合は合計金額を計算し、それによって税額が決まります。

 

 

また、文書を2通作れば2通分、3通作れば3通分の税金を納めなければなりません。

 

 
納める義務があるのは、「文書を作成した人」で、複数で文書を作成するときは、税法上、「お互いに連帯して納めなければならない」と定められています。

 

 

2通作る場合には、お互いに折半するのが普通です。

 
② 印紙税の納め方

 
印紙税は印紙を文書に貼って、それを消印することで納税します。

 

 

消し方は、印紙と文書にまたがって印鑑を押印するか、同様の位置に署名します。

 

 

もし、印紙を貼らなかった場合には、貼るべきだった印紙税額とその2倍(合計3倍)の過怠税を取られ、貼っていても消印していない場合には、その印紙と同組の過怠税を取られます。

 

 

ただし、文書に印紙が貼っていなくても、民法上の契約そのものの効力には全く支障はありません。

不動産に関する税金のしくみは こうなっている

土地・建物等について一定の取引が行われた場合、法律の定める一定の要件を兼ね備えたときは納税義務が生じます。

 

このような要件を総称して、課税要件と呼びます。
まず、各種税金の説明に入る前に、課税要件に関する用語をまとめておくことにします。

 

課税主体

その課税椛に基づいて税金をかけ徴収する国や地方団体をいいます。地方団体には、道府県・市町村、都・特別区などがあります。課税客体税金がかかる対象となる物件、行為、事業等をいいます。

 

 

納税義務者

法律上、税を納めなければならない者をいい、個人および法人があります。

 

 

課税標準課税

客体を具体的に数量または金額で表したものをいいます。これに税率を適用して税額を算出する基本となります。

 

 

税率

引開税標準額に対して掛ける割合を言います。二疋の金額の場合と、二疋の率による場合がありますo

 

 

納付税額

納める税金の額です。

 

 

税額控除

通常、〈諜税楳準×税率〉で算出した税額から一定の額を控除できます。この税額控除後の額が、通常、納付税額となります。

 

 

納付方法

税金を納める方法で、現金納付や印紙納付等があります。

 

 

納付期日

税金を納めなければならない期日をいいます。

 

 

非課税

課税されない場合をいいます。

 

 

免税点

一定の額や数量の場合には課税されない基準をいいます。

 

 

なお、各種税法においては、住宅用地や住宅の取得について、二疋の税額軽減措置が講じられています。
税金を軽減する措置のうち、3つのパターンに分類してみました。

 

1課税標準の特例

課税標準額から一定の控除額を引いたり、一定の割合を掛けることで、課税標準額を引き下げる
(課税標準lA) ×税率H税額
・・:Aは控除額。

 

 

2軽減税率課税

標準に掛ける税率そのものを低くする。
課税標準×(税率B)%H税額
・:Bは軽減税率。

 

 

3税額控除

通常どおりに計算して、算出した税額から一定額を引くことで、税額を安くする。
(課税標準×税率)lCH税額
・Cは税額控除。